宁波房产律师--团队-陈春香供

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小产权房究竟是什么，买卖有什么风险！本文所讲买卖活动均为不同村集体成员质检买卖宅基地等小产权房的行为！同集体成员之间不做考虑，因为一般情况下都是合法的。

“小产权房”是一种习惯叫法，指的是农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证由乡政府或村政府办法，亦称“乡产权房”。为什么国家不给办证？因为土地性质不符合规定，也没有给国家缴纳土地出让金，所以不能办理不动产登记。

小产权分为哪几种？什么？小产权还要分好几种？其实就是一个大致的分类：

1、村民自建，最常见的一种，毕竟村集体成员总要有一个家。

2、村集体自建，常见于交通发达地区及经济发达地区，建好后出租给外来务工人员或自建门面房对外租售。

3、村集体和开发商合作开发，一般是开发商出钱，村集体出地，开发商使用房屋的期限他们自己约定。常见于因开发而兴盛且当地村集体无太多的地区。

咱们先说说小产权的优势吧。

随着城市的快速发展，交通便利，所谓的村与城市的距离不断缩小，硬件及配套设施也是不断完善，甚至于在广州这样的大城市，很多所谓的村比一般的小城市的生活环境要好很多。同时小产权房的价格与城市居高不下的房价相比无疑要优惠很多。这就促使很多人去买小产权房。

那么缺点呢……

土地性质决定了小产权房只有居住权，那么意味着该类房屋不能进行产权登记。

基本所有的缺点都来源于不能进行产权登记，不能登记意味着不能过户，同时还意味着不能，全款买房对于很多人还是一个挑战呢。

不能产权登记意味着房屋没有保障，可能存在一房多卖的情形，也可能房东随时违约，对于可能面临拆迁的房屋，很多前房东会以合同无效主张返还房屋，恶意毁约去争抢拆迁赔偿款。同时由于很多事村民自建，各种标准不达标，质量难以保证。

小产权房对外出租是允许的，但回笼慢，周期长，于是有人想卖。出于城市房价、限购政策等因素，也有很多人想买。两者一拍即合，双方找个购房模板就签合同了，有些还是拿着政府给的标准商品房买卖合同去签约的。再到后来，双方引起争议，去找律师诉苦。又或者碰到拆迁，大笔拆迁赔偿款引人新东，出卖人就去法律起诉确定合同无效，所要拆迁款。

那么，很多人要问市场需求那么大，直接开放不就好啦？

首先，我们国家用世界百分之七的土地养活了世界百分之二十一的人口，土地资源极为宝贵。现在炒房比炒饭都激烈，开放市场之后，那些仅有的耕地还保存的住吗？耕地红线里面的建筑，有一个拆一个，这是国家不可动摇的地线，除非有出现更多的袁隆平院士的科学家，彻底解决吃饭问题……

其次，我们在新闻里面见到太多的拆迁，

财启动人心!当国家随章开放农村土地区快么用而来的裤客及炒房客，农民群体如何抵抗的住，土地是农民的根真的失去了土地，就真的没有了后路。

就是，开放集体土地并不总味着房价肯定降低，个不恰当的比喻是， 滚油看火不能浇水。则富值越高，抵御风险的能力越强，这是不争的事实。无论是房价快速增长还是快速下滑，对多数人来讲并好事。

那么，了解了这么多，你会选择买小产权房吗?

不可自由买卖

参考法条

《物权法》第-百五十三条(宅基他使用权的取得、 行使和转让适用法律的衔接性]宅基地使用权的取得、 行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

《土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有，

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有宅基地和自留地、白留山，属于农民集体所有，

第六十二条之款农村村民户只能那有一处宅基地，其宅基地的面科不得超过省、自治区、自辖市规定的标准。

第六十二条之第四款农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不子批准，

第六十三条|农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设:但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产，兼井等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

第七十三头买卖或者以其他形式非法转让土地的， 由县极以上人民政府土地行政主管部门设收违法所得对违反土地利用总体规划造自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施:可以并处罚软对监接负理的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任
第八十条擅自将农民集体所有的土 地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
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